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宮口貴志の税界雑感

元『税金専門紙』『税理士業界紙』編集長

Profile

税金の専門紙「納税通信」、税理士業界紙「税理士新聞」の元編集長。
フリーライター及び会計事務所業界ウオッチャーとして活動。株式会社レックスアドバイザーズ ディレクター。

家を買うならどっちがトクなの!?  消費税UP前かローン控除拡充後か

消費税増税前にマイホームを購入した方がトクなのか、それとも手厚い税優遇が用意されている増税後に購入した方がトクなのか、頭を悩ませている人は多いようです。

消費税率は、平成26年4月1日に8%、同27年10月1日に10%と2段階で引き上げられる予定ですが、その補てんとして税制面では住宅購入者に対して手厚いサポートを用意しています。

 現行の住宅ローン控除は、10年以上のローンを組んで家を購入するか、増改築した場合に年末の借入残高に1%の控除率をかけた金額を10年間にわたり所得税から控除できます。僅か1年の差ですが、平成24年中に入居していれば、年末残高3千万円までの範囲で10年間、最高300万円の控除が可能でした。これが今年からの入居になると年末残高2千万円となり、最大控除が200万円と減ります。

 ■25年中の入居は損!?

  ところが、平成25年度税制改正では、住宅ローンの最大控除が大幅に引き上げられました。同26年4月以降に入居という条件になりますが、一般住宅に関しては1年間で上限控除金額20万円から40万円に倍層、認定長期優良住宅や低炭素住宅については、年間上限30万円から50万円に拡大しています。控除期間の10年と控除率年1%というのは変わりませんが、所得税の納税額が少なく住宅ローン控除枠を使い切れない人に対しては、現行住民税で「9万7500円」控除されるところを「13万6500円」に引き上げています。

 ただ、気を付けなければならないのが、住宅ローン控除の適用時期です。消費税の適用は引き渡しベースで課税されるため、税率アップ前に売買契約を結んでも、物件の引き渡しが平成26年4月以降ならば8%の税率適用となります。

 ■こんな税優遇も適用になる

  さらに、住宅取得に関しては、登録免許税や印紙税、固定資産税なども減税策が講じられています。登録免許税については、家を購入した時の所有権の保存登記や住宅資金の貸付等にかかる抵当権の設定登記にかかりますが、平成25年3月31日まで軽減措置が取られており、これも25年度税制改正で2年間延長されました。

 印紙税についても特例(契約金額が1千万円以下のものは軽減措置の対象外)が設けられていますが、こちらも5年延長され、さらに、税率も引き下げられました。ちなみに、契約金額が3千万円ならば、本則2万円のころ特例で1万5千円ですが、今回の改正でさらに5千円下がり1万円になります。

 固定資産税については、新築住宅にかかる2分の1軽減税率の延長が昨年、2年間の延長と共に適用期間拡大もされています。マンションの場合、一般住宅で新築後5年間、認定長期優良住宅で7年間適用を受けられます。

 不動産取得税の特例も延長しており、土地や不動産にかかる不動産取得税の軽減税率(本則4%→3%)は3年延長。認定長期優良住宅の課税標準にかかる不動産取得税の課税標準の特例は2年延長しれています。

 こうして見てみると、マイホームの購入時期は、所得及び借入金額の低い人にとって消費税アップの影響をあまり受けないように上手くできています。一方で借入金額の多い人は、税率アップ後に購入したほうがトクをしそうですね。ただ、これも自身の所得と借入金額から計算しないと一概には言えません。また、金融機関かの借入の金利にも影響してきますので、月並みになりますが、買いたいと思ったときが買い時期と言えます。


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